Bize Ulaşın
+90 537 613 37 97Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mülkler üzerindeki alım-satım, kira, ipotek, imar ve tapu işlemlerine ilişkin tüm hukuki süreçleri ve yasal düzenlemeleri kapsamaktadır. Taşınmazlara dair uyuşmazlıklar, mülkiyet haklarının korunması bakımından usul ekonomisine ve güncel mevzuata uygun yönetilmesi gereken süreçlerdir.
Taşınmaz işlemlerinde; gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, tahliye davaları, tapu iptal ve tescil davaları ile imar hukukundan doğan itirazlar gibi geniş bir alanda yasal prosedürlerin takibi gerçekleştirilmektedir.
Taşınmaz mülklerinize ilişkin her türlü hukuki süreçte yanınızdayız.
Hatalı veya usulsüz gerçekleştirilen tapu işlemlerinin iptali ve doğru tescilinin sağlanması için mahkeme süreçlerinin yönetilmesi.
Kira sözleşmelerinin hazırlanması, uyuşmazlıkların çözümü ve kiracı tahliye süreçlerinin yasal zeminde yürütülmesi.
Yapı ruhsatı, iskan, imar planı değişiklikleri ve kaçak yapı sorunlarına ilişkin idari ve yargısal süreçlerin takibi.
Apartman ve site yönetimi anlaşmazlıkları, kat maliklerinin hakları ve yönetim planına aykırılıkların çözümü.
Kamu kurumları tarafından gerçekleştirilen kamulaştırma işlemlerine itiraz ve bedel tespiti davalarında temsil.
Taşınmaz alım-satım ön sözleşmelerinin hazırlanması, incelenmesi ve olası risklere karşı müvekkil çıkarlarının korunması.
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kullanılması ve devrine ilişkin tüm süreçleri kapsar. Uyuşmazlıkların ortak özelliği, konusunun genellikle kişilerin en değerli malvarlığı olması ve hataların telafisinin güç olmasıdır.
Denizli'de taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar ise sulh hukuk mahkemesinde görülür. Merkezefendi ve Pamukkale merkez ilçelerinin yanı sıra Çivril, Tavas, Acıpayam, Honaz, Sarayköy ve Buldan gibi ilçelerde adliye teşkilatı bulunmaktadır. Bölgede tarla, bağ, zeytinlik ve mermer sahası gibi taşınmazlar da uyuşmazlıklara sıkça konu olur.
Tapu kaydı mülkiyetin resmî göstergesidir; ancak kaydın hukuka aykırı biçimde oluştuğu hâllerde iptali istenebilir. Denizli'de en sık karşılaşılan dava sebepleri şunlardır:
Bu davalarda taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki kuralı geçerlidir; taraflar aksini kararlaştıramaz. Muvazaaya dayalı davalar zamanaşımına tabi değildir; hile ve korkutmaya dayanan taleplerde ise durumun öğrenilmesinden itibaren bir yıllık süre işler.
Dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilmelidir. Aksi hâlde taşınmaz yargılama sürerken iyiniyetli üçüncü kişilere devredilebilir ve kazanılan dava fiilen sonuçsuz kalır.
Yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranı, bir önceki kira yılında gerçekleşen TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Bu yasal bir tavandır: taraflar altında anlaşabilir ancak üzerine çıkamazlar. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi aşan kısım geçersizdir ve fazla ödenen tutar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.
Kiracı aynı konutta beş yılını doldurmuşsa kira tespit davasıyla emsal rayiç bedele yükseltme talep edilebilir; bu davada TÜFE tavanı bağlayıcı değildir. Denizli'de bilirkişi, taşınmazın bulunduğu mahalledeki benzer konutların kira bedellerini inceler ve hakkaniyet indirimi uygular.
Kiraya veren yalnızca kanunda sayılan sebeplere dayanabilir: kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi, kiracının aynı belediye sınırları içinde başka konutunun bulunması ve on yıllık uzama süresinin dolması.
Bu sebeplerin her biri için ayrı bildirim ve dava süreleri öngörülmüştür ve bu süreler hak düşürücüdür. Denizli'de tahliye davalarında en sık yapılan hata, bir aylık dava süresinin kaçırılmasıdır.
Bir taşınmaza birden fazla kişinin paydaş olması hâlinde, paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Denizli'de bu davalar sulh hukuk mahkemelerinde görülür ve miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda sıkça gündeme gelir.
Mahkeme öncelikle aynen taksim imkânını değerlendirir; taşınmaz bölünmeye elverişliyse paylar oranında bölünür. Aynen taksim mümkün değilse taşınmaz satış yoluyla paraya çevrilir ve bedel paylar oranında dağıtılır. Satış, icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırmayla yapılır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölüm maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenler. Denizli'de sık karşılaşılan uyuşmazlıklar; ortak gider ve aidat alacakları, yönetim planına aykırı kullanım, bağımsız bölümün işyerine çevrilmesi, ortak alanlara müdahale ve gürültü kaynaklı rahatsızlıklardır.
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava açılabilir. Aidat borçları bakımından ise yönetici, kat malikine karşı icra takibi başlatabilir; bu alacaklarda öncelikli tahsil imkânı bulunur.
İmar planı değişiklikleri taşınmazın değerini doğrudan etkiler. İmar planına karşı iptal davası idare mahkemesinde açılır ve süreler kısadır.
Kamulaştırma işlemlerinde bedelin düşük belirlenmesi hâlinde kamulaştırma bedelinin artırılması davası açılabilir. Fiilen el atılmış ancak kamulaştırma yapılmamışsa kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat istenebilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ise noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli değildir. Denizli'de özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye devredilen bağımsız bölümlere ilişkin uyuşmazlıklar sıkça gündeme gelir.
Tapu kaydı, resmî akit tablosu, imar durumu ve varsa sözleşmeler incelenerek uyuşmazlığın hukuki niteliği belirlenir.
Taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapu kaydına tedbir şerhi konulması istenir; bu adım çoğu zaman belirleyicidir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Tapu davaları ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Taşınmazın değeri, emsal kira bedeli veya taksim imkânı keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.
Yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranı, bir önceki kira yılında gerçekleşen TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Bu yasal tavandır; sözleşmede daha yüksek bir oran yazılsa dahi aşan kısım geçersizdir ve fazla ödenen tutar geri istenebilir.
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca kanunda sayılan sınırlı sebeplere dayanılabilir: ihtiyaç, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi ve on yıllık uzama süresinin dolması. Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir.
Taahhüdün yazılı olması, kiracı tarafından bizzat verilmesi ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütler geçersiz sayılmaktadır.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir; dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Denizli merkezdeki taşınmazlar için Denizli Adliyesi, ilçelerdeki taşınmazlar için ilgili ilçe adliyesi yetkilidir.
Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılabilir. Mahkeme, aynen taksim mümkünse bölerek, değilse satış yoluyla ortaklığı giderir ve bedel paylar oranında dağıtılır.
Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Denizli'de bu aşama tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir; tahliye davalarında da öncelikle arabulucuya başvurulması gerekir.
Bize Ulaşın
+90 537 613 37 97